今日视点：一线城市多项房地产指标走弱，政策优化仍有空间

来源：21世纪经济报道 2023-06-19 20:39:57

21世纪经济报道记者李莎北京报道日前，国家统计局发布5月70城房价数据，70城新房价格环比整体涨幅回落，二手房环比下降，一线城市房价变化也呈现类似特征。

5月一线城市新房销售价格环比上涨0.1%，涨幅较上月回落0.3个百分点，其中北京、上海和广州环比分别上涨0.2%、0.3%和0.1%，深圳下降0.2%。同期一线城市二手房销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%，其中北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%。

不仅房价，5月一线城市新房、二手房成交规模也有所下降，二手房市场出现挂牌量持续走高的特征。以北京为例，综合机构数据，5月北京新建商品住宅成交约60万平方米，环比下降近3成；二手住宅成交近1.3万套，环比下降约7%，二手房挂牌量约12万套，房源供过于求，议价空间增加。

(资料图片)

全国土地市场低温运行，房企为寻求更多确定性，角逐一线城市土地市场。尽管土地热度较高，但受土地供应缩量、房企偿债压力和预售期等因素影响，部分一线城市房企新开工仍较谨慎，保竣工仍是重要方向。

房地产上下游产业链条长，对经济影响大，近期市场热议房地产政策调整。一线城市是全国楼市风向标，今年政策出现些许松动，但限制性措施仍然相对严格，市场热度回落增加了各界对政策调整的期待。

受访专家认为，目前一线城市房地产政策调整以微调为主，出台频次较低，购房限制性政策仍然趋严，效果相对有限。未来一线城市在普宅认定标准，限购、限贷政策调整、房贷利率等方面都有进一步优化的空间。但一线城市限制性政策调整尤为谨慎，很难一蹴而就。

市场销售降温

一季度全国房地产市场恢复向好，多个重点城市迎来“小阳春”，随着前期积压需求集中释放，4月市场有所回落，到5月，全国房地产市场基本面继续走弱。一线城市楼市表现好于整体情况，但房价和成交情况也呈现类似特征。

据国家统计局数据，今年1月，一线城市新房价格环比由上月持平转为上涨，其后一直维持涨势，1-5月环比涨幅分别为0.2%、0.2%、0.3%、0.4%和0.1%，5月涨幅回落明显。

一线城市存量市场交易活跃，对市场情绪的反应更灵敏，1月一线城市二手房价格由跌转涨，环比上涨0.4%，2月涨幅进一步扩大到0.7%，3月和4月涨幅分别回落到0.5%和0.2%。随着市场热度下降，到5月，一线城市二手房价格环比由涨转跌，环比下降0.4%。

中指研究院市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，一线城市5月新房、二手房价格涨幅收窄和下跌，均受到当前较为低迷的市场情绪影响，前期积压需求在一季度集中释放后，整体购房需求释放动能减弱。

根据中指数据，一线城市4、5月新房成交面积连续2月环比下降，5月一线城市新房成交面积环比下降约7%，部分项目打折促销或者郊区项目入市等，带动新房价格涨幅收窄。另外，部分高价项目入市会对新房价格形成一定支撑。

以上海为例，自3月新房成交量环比增长约4成之后，4月上海新房成交逾70万平方米，环比下降约2成，在此基础上，5月上海新房成交环比下降近2成。

二手房方面，陈文静表示，当前一线城市二手房挂牌量均处在近年来高位，在需求明显减弱的情况下，二手房议价空间增大，部分着急出售的业主，选择降价出售，整体二手房价格表现弱于新房。

“5月一线城市新房、二手房延续降温态势在预料之内。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向21世纪经济报道记者表示，除了前期积压需求释放和楼市增长动能转弱因素外，五一小长假的干扰以及居民收入预期未见明显改善，都使得购房者对入市仍持谨慎态势。

宅地供应缩量

1-5月，全国房地产开发投资45701亿元，同比下降7.2%；房屋新开工面积39723万平方米，下降22.6%。相较1-4月，月度累计降幅都有所扩大。

从全国来看，房企开发建设仍较低迷，房企新开工动力弱，这与房企拿地谨慎，土地市场低迷息息相关。在行业调整大背景下，房企为寻求更多确定性，前往一线城市寻找落子机会，今年一线城市土拍市场情绪高涨，房企抢地情况时有发生。

陈文静表示，销售市场的分化直接导致土地市场也呈现分化加剧的趋势，优势地区的优质地块成为企业投资侧重点。另外，当前多地竞拍至最后阶段多采取摇号方式，近期上海亦调整土拍规则为“竞地价上限+摇号”模式，“新面孔”企业也有获取优质土地的机会增加，因此参拍企业数量增加，进一步带动土地市场情绪提升。

但一线城市房地产开发建设表现也存在差异，以北京和上海为例，据两地统计局数据，1-5月北京房屋新开工面积为481.5万平方米，下降17.3%；上海商品房新开工面积789.74万平方米，增长65.6%。

陈文静表示，房屋新开工面积的变化和土地供应量、企业资金、企业销售预期等方面均有着密切联系。短期部分城市土拍热度较高一定程度上表明房企对该城市未来市场有较好的销售预期，但土地缩量、企业偿债压力等因素对新开工面积仍有着较大制约。

根据中指数据，截至6月18日，2023年一线城市住宅用地合计推出1083.8万平方米，同比下降17.9%，合计成交648.1万平方米，同比下降42.1%；成交楼面均价25167元/平方米，同比上涨17.8%；成交土地出让金1631.1亿元，同比下降31.8%；成交溢价率9.4%，较去年同期提升4.9个百分点。

“受部分城市销售恢复不及预期以及集中供地模式调整，一线城市住宅用地供求均呈缩量态势，土地出让金亦有所下滑。”陈文静指出。

政策优化空间

随着市场热度转弱，市场关于房地产政策调整的呼声渐高。今年以来，一线城市也有一些政策调整，但力度较小，整体未触及限制性措施根本。

如4月深圳调整二手房指导价规则，银行放贷的标准从与指导价进行绑定，调整成 “银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，指导价仅作参考”；再如5月起，上海多子女家庭购买首套房，公积金贷款最高额度在最高贷款限额基础上上浮20%。

另外，今年4月，北京住建委在通知中透露，正在推进房山区“一区一策”政策试点，将推出满足多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策，目前政策仍在路上。

陈文静表示，2023年以来，一线城市房地产政策以微调为主，出台频次较低，政策主要集中在优化公积金政策、推行带押过户、放松二手房指导价等方面。限购政策基本无松动，仅深汕特别合作区放开限购，整体力度较小，政策效果相对有限。

在关荣雪看来，一线城市整体购房限制性政策仍然趋严，这或在一定程度上导购房者致购房意愿延缓，是5月市场降温的影响因素之一。“从当前的市场形势来看，市场确实亟需强有力的政策出台提振信心。”

陈文静指出，若一线城市房地产政策能跟进优化，或向市场释放更加积极信号，有利于稳定市场预期、提振市场信心。具体来看，一方面北京、上海的普宅认定标准有进一步放松空间，降低非普宅的首付比例和税费，降低合理购房需求的购房成本和购房门槛。

另一方面，限贷政策、限购政策亦有较大优化空间，如按照“一区一策”原则，继续优化限购条件、取消“认房又认贷”政策等，同时结合生育政策，对多孩家庭的限购套数、首付比例、房贷利率等给予支持。

关荣雪认为，我国“房住不炒”的定位没有改变，房地产市场调控的目标是平稳发展，而非“大起大落”，因此放松限制性政策尤为谨慎，并非一蹴而就。预计接下来全国越来越多的城市会逐步局部放松限购，降低首付比例，优化首套房的认定标准，但一线城市的放松概率仍不大。

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