四闯港交所，众安智慧生活孤独过会

来源：深圳房地产信息网 2023-06-19 22:36:40

文/乐居财经范慧茹

对于上市这件事，年过花甲的施中安，再执着不过。

曾历经三次递表，两度通过港交所聆讯，并一度走到上市敲钟边缘的众安智慧生活，却在关键时刻掉了头。

(资料图)

本以为上市的剧本就此告一段落，今年4月28日却杀了个回马枪，众安智慧生活四度递表港交所。如今，递表49天的众安智慧生活，再次拿到上市入场券。6月16日，众安智慧生活通过港交所聆讯。

熟悉的剧情，熟悉的操作。经历过两次聆讯的众安智慧生活，再度过会没有意外，而选择此刻公布聆讯，让半年来没有过会消息的物管资本市场，多了几分暖意。

聆讯后，上市与否的抉择再次摆到众安智慧生活面前。所谓“再一再二不再三”，赢得资本市场上的信任尤为重要，继润华服务(02455.HK)之后，众安智慧生活或有望成为年内第二家上市物企。

不过，眼下物业股估值回落，上市物企破发频频上演，在万达商管还在斡旋于证监会问询函、龙湖智创生活还在潜伏观望时，众安智慧生活独自面对资本市场的勇气可见一斑。

四闯港交所

四次递表，众安智慧生活无疑是递表港交所里的常客，对于这样执着递表却不上市，业内戏称其为“IPO钉子户”，其上市之路颇为坎坷。

不过能够三度过会，在市场环境遇冷下，审时度势及时叫停上市，对上市节奏的拿捏，众安智慧生活似乎早已得心应手。

众安智慧生活的首次递表，始于2021年6月24日，也就是物管行业上市如日中天的巅峰时期，不过，由于盈利水平未达标港交所新规，众安智慧生活成为了当时招股书失效中的一员。

次年1月30日，众安智慧生活刷新招股书，重新递表。这一次，不到3个月，4月22日众安智慧生活便通过港交所聆讯，因迟迟没有招股动作，二次招股书届满失效。

而第三次递表，则是众安智慧生活离上市最近的一次，且引入了2名基石投资者助阵。2022年7月29日，众安智慧生活三次冲击港交所，12月28日通过聆讯后开始招股，却在拟定敲钟的四天前，今年1月12日，宣布延期上市，再次止步港交所。

第四次递表很快到来，也就是今年的4月28日，如今又迎来第三次过会的消息。对于此前延期上市的决定，有分析认为，众安智慧生活招股未获得足额认购。如今上市与否的问题再次摆在众安智慧生活面前，投资者的申购意愿能否提高或成为关键。

事实上，能够三度过会，众安智慧生活自然有其可圈可点之处。据招股书，众安智慧生活总部位于杭州，深植于浙江省及长江三角洲地区，自1998年成立以来，已有超24年的经营历史。

截至2022年12月31日，众安智慧生活拥有在管项目95个，在管建筑面积约为1280万平方米；合约项目139个，总合约建筑面积约为1940万平方米。

管理规模在上市物企中虽不突出，不过其较高的盈利能力，依旧让其赢得了一席之地。业绩方面，2020年-2022年，众安智慧生活实现营收分别为2.31亿元、2.96亿元、3.2亿元；净利润分别为4700万元、4179万元、5094万元；毛利率分别为37.6%、37.6%、36.4%。其毛利率水平远高于当前上市物企平均24.64%的水平。

递表物企仅剩1家

物管股风向变动的分水岭，大致可以锁定在2021年下半年，在进入这段时间以前，物企递表迎来了一个高峰。当年6月共有9家物企递表，超过2022年全年4家递表物企的数量。

然而在那之后，不少物企陷入了递表、失效、再递表的循环，如今在众安智慧生活过会后，处于递表中的物企，仅剩下深业物业。

据克而瑞物管统计，2022年新上市的6家物企从初次交表到成功上市平均历时294天，较2021年13家新上市物企平均用时延长89天，较2020年17家新上市物企平均用时延长157天。

港交所排队物企从昔日的门庭若市，到如今的门可罗雀，并非一朝一夕。2022年以来，在整体市场经济低迷的环境下，受到地产信用风险拖累，物业股估值大打折扣，资本市场回归理性；头部物企上市格局基本形成，资本市场对物企成色的要求有了更多参照物，小而美的物企破圈难。

曾被给予厚望的万达商管和龙湖智创生活，依旧在等待着不确定的时机。

就万达商管来说，在2021年10月21日、2022年4月21日、2022年10月21日，珠海万达商管先后三次递表，均以招股书失效收场，年初预估的二季度上市计划泡汤。

想要再次冲击资本市场，或要解决前不久证监会发来的问询函，问询函要求万达商管就公司内控、关联交易、募集资金使用等方面问题进行说明。

此外，珠海万达商管还要面临内部投资者的压力，按照对赌协议，珠海万达商管未能在2023年底前完成上市，将不得不把上市前的380亿元投资金额退还给战投们。

两次递表未果的龙湖智创生活，则选择静待花开，“我们很坚持长期主义，不会为了谋求一个短期的上市资格而丧失（把握）上市的主动性”。

国资物企冒头

相比民营物企在IPO中的失意，国资物企在资本市场上似乎别有一番风景，IPO开始纷纷冒头，国央企的上市故事徐徐展开。

2月28日，深圳国资委下辖的深业物业在港交所递交了招股书，成为2023年第一家递表的国资物企。眼下，在众安智慧生活过会后，深业物业已经成为处于递表物企中等待聆讯的独苗。

除了已经递表的深业物业，还有中交服务以及经发物业等国央企物企，透露出IPO意向。

去年12月23日，中交房地产集团有限公司（简称“中交房地产”）的一则招聘公告，将上市意图袒露出来。

彼时，其官微发布了一则招聘公告，面向社会为中交服务集团征选一名副总经理。其中设立的岗位门槛要求，具有5年以上上市物业公司管理经验，3年以上上市物业公司分公司或区域一把手岗位经验，具有物业公司IPO经历优先。中交服务集团的背后的股东均隶属于特大型央企中交集团。

此外，今年3月底的一则招标公告，又透露出一家国资物企拟赴港IPO的信号。3月30日，西安经发物业股份有限公司（简称“经发物业”）港股IPO上市财经印刷商服务项目招标公告在网上披露。

若进展顺利，经发物业有望在今年下半年向港交所递表，甚至完成IPO在资本市场挂牌交易。

年初，曾谋求港交所上市未果的国资物企珠江城市服务，装入珠江股份完成借壳上市。

在地产行业下行期，丁祖昱认为，目前关联房企的健康程度及物企自身经营及业绩的底色是物企健康发展的核心要素，且资本市场偏爱高信用、低风险、成长性强，经营能力优异和具有竞争优势的央国企背景物企。

以2022年为例，除了借壳上市的中天服务，挂牌上市的6家物企中有4家为国央背景，分别是金茂服务、鲁商服务、苏新服务和万物云。

诚然，在地产爆雷的背景下，这些物企的地产关联方表现更为稳健，一定程度上给物业方输送了信心。

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